Legal Problems Condominium Management

Abstract

A condominium juristic person can be established by virtue of the Condominium Act B.E. 2522. The Act stipulates that a condominium juristic person must have a condominium juristic person manager who can be either a natural person or a juristic person. In the case where juristic person manager is a juristic person, such juristic person shall appoint a natural person to act on behalf of the juristic person as the manager. The law stipulates that the condominium juristic person has a representative for the management and shows its intent on behalf of the condominium juristic person. In the case where juristic person manager is a natural person, the law broadly defines his qualifications, emphasizing that he must not be bankrupt and has never had a history of fraud or owed common fee debt to the juristic person. However, Thai law does not establish a minimum qualification, diploma or training qualification in any particular are of such person although the condominium juristic person manager is a very important position in the condominium management who handles income and expenses and benefits of condominium co-owners. If the condominium juristic person manager does not have knowledge, competence or specialized experience in the condominium, there is a possibility that damage may occur to the condominium, the condominium juristic person and co-owners in the condominium. And if corrective actions are not in accordance with the correct standards or methods, serious damage may occur to them. Therefore, the Amendment Act should be carried out with special qualifications relating to the person to be condominium juristic person manager and provide an organization to control and supervise the condominium management and the condominium juristic person manager to protect and prevent damage to the condominium juristic person and the condominium co-owners.

นิติบุคคลอาคารชุด มีขึ้นได้โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล และยังได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหนึ่งคน ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ซึ่งการที่กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้แทนในการบริหารจัดการและแสดงเจตนาแทนนิติบุคคลอาคารชุด โดยกำหนดคุณสมบัติของผู้จัดการเอาไว้ในกรณีเป็นบุคคลธรรมดานั้นได้กำหนดไว้อย่างกว้าง ๆ โดยเน้นไปในเรื่องไม่เป็นบุคคลล้มละลายและไม่เคยมีประวัติทุจริตหรือมีหนี้ค้างชำระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางนิติบุคคล ส่วนในเรื่องความรู้ความสามารถหรือคุณวุฒิ กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดเอาไว้ว่าควรมีวุฒิการศึกษาขั้นต่ำอย่างไรหรือจะต้องมีประกาศนียบัตรหรือผ่านการรับรองการฝึกอบรมในด้านใดโดยเฉพาะ ทั้ง ๆ ที่ตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดถือเป็นตำแหน่งที่มีความสำคัญในการบริหารจัดการอาคารชุด ซึ่งเป็นการบริหารจัดการรายได้ ค่าใช้จ่าย และบริหารจัดการเรื่องใด ๆ อันเป็นไปเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมในอาคารชุด เมื่อบุคคลหรือนิติบุคคลที่ถูกรับเลือกเข้ามาบริหารอาคารชุดหรือเข้ามาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีความรู้ ความสามารถ หรือประสบการณ์เฉพาะด้านเกี่ยวกับอาคารชุด เข้ามาบริหารหรือดำเนินการแทนเจ้าของร่วมจึงมีความเป็นไปได้ที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่ออาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของร่วมในอาคารชุด และในบางครั้งก็ดำเนินการแก้ไขโดยไม่ได้เป็นไปตามมาตรฐานหรือวิธีการที่ถูกต้อง ซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายเป็นอย่างมากต่อเจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น จึงควรต้องดำเนินการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยกำหนดคุณสมบัติพิเศษเกี่ยวกับบุคคลที่จะเข้ามาบริหารอาคารชุดและผู้ที่จะเข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นพิเศษ และจัดให้มีองค์กรเพื่อทำหน้าที่ควบคุมและกำกับดูแลการบริหารอาคารชุดของผู้บริหารอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้เพื่อคุ้มครองและป้องกันความเสียหายของนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของร่วมในอาคารชุด