ประเด็นทางกฎหมายว่าด้วยสิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติ

Abstract

ประเทศไทยเป็นประเทศที่กำลังพัฒนา จึงยังคงต้องมีมาตราการ และข้อจำกัดเรื่องสิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แก่คนต่างด้าวหรือนักลงทุนต่างชาติไว้ด้วยเหตุผลทางด้านความมั่นคงของประเทศ และยังคงไว้ซึ่งการกำหนดประเภทกิจกรรมต้องห้ามสำหรับนักลงทุนต่างชาติในกิจการที่คนไทยยังไม่พร้อมแข่งขัน แต่กระนั้นเอง ประเทศไทยกลับมีกฎหมายหลายฉบับที่อนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อย่างมีเงื่อนไข ด้วยว่าเป็นประเทศกำลังพัฒนาจึงยังคงมีความจำเป็นที่ต้องอาศัยการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ เพื่อพัฒนาเศรษฐกิจ และสร้างรายได้ให้กับประเทศ สิทธิในที่ดินว่าด้วยสิทธิการเช่าเป็นทางเลือกหนึ่งในการให้สิทธิในที่ดินแก่ของนักลงทุนต่างชาติเพื่อให้เกิดแนวทางหรือมาตราการทางกฎหมายว่าด้วยการลงทุนประเภทการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัย (Housing Investment) กฎหมายเกี่ยวกับการลงทุนของประเทศไทยหลายฉบับที่อนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถเช่าที่ดินในระยะยาวได้ แต่จะเป็นการอนุญาตให้ภายในเฉพาะพื้นที่ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายนั้นๆ เช่นเฉพาะพื้นที่ในบางจังหวัดที่กฎหมายกำหนด พื้นที่ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเงื่อนไขเหล่านี้ถือเป็นข้อจำกัดที่ไม่ตรงต่อความต้องการของคนต่างด้าว หรือนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการสิทธิในที่ดินว่าด้วยสิทธิการเช่าเพื่ออยู่อาศัยในพื้นที่ที่เหมาะแก่การพักผ่อน และเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนต่อกฎหมายแม่บท หรือกฎหมายเกี่ยวกับการลงทุนที่มีอยู่เดิมแล้ว วิทยานิพนธ์ฉบับจึงเสนอให้มีกฎหมาย หรือกำหนดเป็นมาตราการขึ้นมาใหม่โดยบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะสำหรับสิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวว่าด้วยการลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (Housing Investment Law) เพื่อเป็นแนวทาง หรือวิธีแก้ปัญหาและข้อจำกัดอย่างเฉพาะเจาะจงให้แก่คนต่างด้าวหรือนักลงทุนต่างชาติกลุ่มนี้ โดยไม่กระทบหรือสร้างความสับสนต่อกฎหมายอื่นที่มีอยู่ และเป็นการบริหารจัดการทรัพยากรที่ดินในประเทศอย่างบูรณาการ ทั้งยังช่วยส่งเสริมศักยภาพของประเทศไทยให้เท่าเทียมกับหลายๆ ประเทศอีกด้วย อย่างไรก็ตาม กฎหมายหรือมาตราการดังกล่าวนี้ควรประกอบไปด้วย หลักความมั่นคงของชาติ หลักการรับรองสิทธิ์ในทรัพย์สินของเอกชน หลักการดูแลและคุ้มครองสิทธิประโยชน์ของนักลงทุน หลักความเสมอภาค หลักการปฏิบัติเยี่ยงคนชาติ (NT) หลักประเพณีการค้าระหว่างประเทศ โดยคำนึงถึงบริบทของประเทศ วิถีชุมชนและสิ่งแวดล้อม วัฒนธรรมของแต่ละพื้นที่ที่จะให้สิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ว่าด้วยสิทธิการเช่าระยะยาวนี้แก่นักลงทุนต่างชาติด้วย

Thailand is a developing country, there still needs to have measures and regulations subject to legal issues on land and property right for foreign investors regarding to National Security, and remaining the type of prohibited activities for foreign investors as such activities are not ready to competition for Thai people. Whereof, Thailand has many laws that allow the foreigners can access to ownership conditionally, as a developing country there is still need to rely on foreign direct investment to develop its economy and generate income for the country. Land rights on leasehold rights is one of alternative to granting land rights to foreign investors, to create legal guidelines or measures for Housing Investment. Several of Thai investment laws allow foreigners to lease land in the long term, but there are only permitted within the areas in accordance with the intention of that law, such as areas in some provinces specified by the law, areas in special economic development zones and areas in industrial estates. These conditions are considered limitations that do not meet the needs of foreigners or foreign investors who want land rights on leasehold rights to reside in areas suitable for living. In order to avoid any confusion with the parent law or existing investment laws, this Thesis proposes to establish a new law or measure specifically stipulating for land and real estate rights of foreigners on investment in leasehold rights for housing (Housing Investment Law) as a guideline or solution to specific problems and limitations for this group of foreigners or foreign investors without affecting or creating confusion with other existing laws and as an integrated management of land resources in the country, and also helps promote Thailand’s potential to be equal to many other countries. However, such laws or measures should consist of the principle of national security, the principle of recognizing private property rights, the principle of caring for and protecting the rights and benefits of investors, the principle of equality, the principle of National Treatment (NT), the principle of international trade traditions by taking care also the context of the country, community lifestyles, environmental and the culture of each area that will grant the right to land and real estate with this long-term lease right to foreign investors.