การพัฒนากฎหมายว่าด้วยการจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย
Publisher
Issued Date
2022
Issued Date (B.E.)
2565
Available Date
Copyright Date
Resource Type
Series
Edition
Language
tha
File Type
application/pdf
No. of Pages/File Size
289 แผ่น
ISBN
ISSN
eISSN
Other identifier(s)
b216002
Identifier(s)
Access Rights
Access Status
Rights
ผลงานนี้เผยแพร่ภายใต้ สัญญาอนุญาตครีเอทีฟคอมมอนส์แบบแสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 4.0 (CC BY-NC-ND 4.0)
Rights Holder(s)
Physical Location
สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์. สำนักบรรณสารการพัฒนา
Bibliographic Citation
Citation
อนัณญา นุมาศ (2022). การพัฒนากฎหมายว่าด้วยการจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย. Retrieved from: https://repository.nida.ac.th/handle/662723737/6868.
Title
การพัฒนากฎหมายว่าด้วยการจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย
Alternative Title(s)
The development of law related to management of housing estatd juristic person in Thailand
Author(s)
Advisor(s)
Editor(s)
item.page.dc.contrubutor.advisor
Advisor's email
Contributor(s)
Contributor(s)
Abstract
วิทยานิพนธ์นี้มีวัตถุประสงค์ มุ่งศึกษาแนวทางการพัฒนากฎหมายว่าด้วยเรื่องการจัดการนิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย เพื่อเสนอแนวทางการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
เพื่อพัฒนาการบริหารจัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย เนื่องจากพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่บังคับใช้ในปัจจุบัน พบว่ามีปัญหาในเรื่องการบริหารจัดการที่เกี่ยวข้อง
กับสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นปัญหาในเรื่องสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความ
สะดวกไม่ได้รับการบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพดีปัญหาสิ่งอำนวยความสะดวก การรักษาความ
ปลอดภัยให้แก่สมาชิก ปัญหาเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกที่ไม่ได้รับความคุ้มครอง ตลอดจน
ปัญหาข้อพิพาทในสังคมหมู่บ้านจัดสรรที่ส่งผลต่อปัญหาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายที่กระทบถึงการ
บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่สมาชิกใช้ร่วมกัน นอกจากนี้ยังพบว่ามีปัญหาในเรื่องการบังคับใช้
กฎหมาย วิธีการระงับและการไกล่เกลี่ยข้อพิพาท รวมทั้งการกำกับดูแลจากหน่วยงานของรัฐไม่
เพียงพอ ไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการตราพระราชบัญญัติฉบับนี้ในการศึกษาวิจัยนี้ได้ใช้วิธีการ
วิจัยเชิงคุณภาพ โดยนำทฤษฎีแนวคิดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคล และแนวคิดเกี่ยวกับชุมชน
เอกชนที่มีประโยชน์ร่วมกัน และแนวคิดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ประกอบ
กับการศึกษากฎหมายของรัฐฟลอริด้าประเทศสหรัฐอเมริกา และรัฐนิวเซาท์เวลส์ ประเทศ
ออสเตรเลีย ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการองค์กรที่อยู่อาศัย โดยศึกษาเปรียบเทียบ
กฎหมายที่ทั้งสองประเทศใช้ในการบริหารจัดการองค์กรที่อยู่อาศัย เพื่อนำผลการศึกษามาเป็นหลักใน
การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไป
จากการศึกษาในเรื่องนิติบุคคลในเรื่องชุมชนที่มีประโยชน์ร่วมกันเพื่อนำมาใช้ตอบคำถามใน
เรื่องโครงสร้างของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่า บทบาทของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความสำคัญในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร และสมาชิกมีความจำเป็นต้องมีส่วน
ร่วมในการบริหารจัดการ และจากการศึกษาเรื่องนิติบุคคลชุมชน และแนวคิดเกี่ยวกับการบริหารงาน
ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าอำนาจหน้าที่ของผู้บริหารชุมชน และสิทธิหน้าที่ของสมาชิก จะอยู่
ภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบัน ร่วมกับข้อบังคับของหมู่บ้านจัดสรรนั้น โดยหน่วยงานภาครัฐมี
ความจำเป็นต้องเข้ามามีบทบาทในการกำกับดูแล เพื่อให้การบริหารจัดการเป็นไปโดยมีประสิทธิภาพ
และไม่เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันของชุมชน และเมื่อได้ศึกษาประกอบกับกฎหมายของ
รัฐฟลอริด้า ประเทศสหรัฐอเมริกา และรัฐนิวเซาท์เวลส์ประเทศออสเตรเลียแล้ว พบว่าหลักการ
พื้นฐานในจัดตั้งองค์กรที่อยู่อาศัยนี้เป็นไปตามหลักการชุมชนเอกชนที่มีสมาชิกใช้ประโยชน์ใน
ทรัพย์สินร่วมกัน โดยสมาชิกมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินเหล่านั้น
ซึ่งแตกต่างจากการซื้อขายบริการโดยทั่วไป โดยในปัจจุบันกฎหมายของไทยที่เกี่ยวกับการจัดตั้งนิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น กำหนดหน้าที่ให้เป็นของสมาชิกผู้ซื้อที่ดินและสมาชิกมีหน้าที่ในการ
บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่พ้นหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเกิดปัญหาการบริหาร
จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นไปโดยไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้สาธารณูปโภคไม่ได้รับการ
บำรุงรักษาที่เหมาะสม โดยจากการศึกษากฎหมายเปรียบเทียบของประเทศสหรัฐอเมริกาและ
ประเทศออสเตรเลีย พบว่าหน้าที่ในการจัดตั้งองค์กรบริหารจัดการประเภทนี้เป็นของผู้จัดสรร
เนื่องจากเป็นผู้ที่มีความพร้อมและมีทรัพยากรที่เหมาะสมในการบริหารจัดการ กฎหมายจึงกำหนดให้
เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรร นอกจากนี้การบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความสัมพันธ์กับ
ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นผู้มาทำหน้าที่บริหารจึงควรต้องเป็นผู้มีคุณสมบัติที่เหมาะสมด้วย ในส่วน
ของปัญหาที่เกี่ยวกับการใช้สิทธิของสมาชิกนั้น พบว่าการให้ความคุ้มครองสิทธิของสมาชิกจะทำให้
สมาชิกตระหนักถึงหน้าที่ของตน ทำให้ปัญหาเรื่องการจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายลดน้อยลง และยังทำให้
ปัญหาข้อพิพาทลดลงด้วย ท้ายที่สุดจากการศึกษาในเรื่องทฤษฎีการทำหน้าที่ของรัฐ ที่รัฐไม่อาจพ้น
จากความรับผิดจากการกระทำของเอกชนที่รัฐมอบหมายให้ทำได้แม้จะมีข้อโต้แย้งในเรื่องการ
ดำเนินการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีลักษณะเป็นบริการเสริมที่เพิ่มเติมจากหน้าที่ของรัฐ รัฐจึงไม่
ต้องรับผิดจากการกระทำของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ก็ตาม อย่างไรก็ดีรัฐในฐานะผู้ควบดูแลจึง
ต้องมีส่วนเข้ามากำกับดูแลเมื่อเกิดปัญหา จึงอาจกล่าวได้ว่า ปัญหาเรื่องการไม่มีการกำกับดูแลจาก
หน่วยงานภาครัฐที่เพียงพอ ก็มีความสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไข นอกจากนี้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
เป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร และไม่มีรายได้ดังเช่นองค์กรธุรกิจโดยทั่วไป การที่นำเอากฎหมายทั่วไป
มาใช้บังคับใช้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงไม่ตอบสนองและไม่อาจแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันได้
จึงควรมีการกำหนดสถานะทางกฎหมายของนิติบุคคลให้เป็นองค์กรประเภทไม่แสวงหากำไร
จากการศึกษาหลักในเรื่องการระงับข้อพิพาททางเลือก พบว่า การมีวิธีการระงับและไกล่เกลี่ยข้อพิพาททางเลือกที่อาจเหมาะสมกับบริบทของสังคมหมู่บ้านจัดสรรเพื่อควบคุมให้การบริหารจัดการนิติ
บุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย
จากข้อค้นพบสรุปว่ากฎหมายของประเทศไทย ยังมีข้อบกพร่องที่ต้องแก้ไขเพื่อสามารถแก้ไข
ปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันได้ผู้วิจัยจึงมีข้อเสนอแนะให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรร
ที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยกำหนดหน้าที่ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เป็นของผู้จัดสรรที่ดิน และ
ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีผู้บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด
การแก้ไขเพิ่มเติมในการกำหนดอำนาจหน้าที่ของผู้บริหารนิติบุคคลที่มีอย่างจำกัดและมีการกำกับ
ดูแลจากหน่วยงานภาครัฐ รวมไปถึงบทลงโทษแก่ผู้ทำละเมิดต่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเมื่อ
สมาชิกผู้ซื้อที่ดินมีความพร้อมในการรับโอนหน้าที่มาบริหารจัดการเองผู้จัดสรรจึงจะพ้นจากหน้าที่ใน
การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลาง แก้ไขเพิ่มเติมโดยมีการกำหนดคุณสมบัติของผู้มาทำหน้าที่
บริหาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการป้องกันในเรื่องผลประโยชน์ทับซ้อน และต้องมีแก้ไขกฎหมายในการ
กำหนดสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกอย่างเป็นระบบ เพื่อให้สมาชิกเข้าใจบทบาทหน้าที่ของตนในการ
บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในส่วนของสถานะทางกฎหมาย ต้องมีการกำหนดสถานะทาง
กฎหมายของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร เพื่อให้ได้รับสิทธิประโยชน์เพื่อ
ลดค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และส่วนสุดท้ายต้องมีการแก้ไขเพิ่มเติมในเรื่องการกำกับ
ดูแลการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและการระงับและไกล่เกลี่ยข้อพิพาทที่เหมาะสมจาก
หน่วยงานภาครัฐ โดยมีความจำเป็นที่ภาครัฐต้องเข้ามามีบทบาทในการกำกับดูแลมากขึ้น เพื่อให้การ
บริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและเป็นไปตามเจตนารมณ์ของ
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
This thesis aims to study the guidelines for developing, and improving the laws related to the management of Housing Estate Juristic person in Thailand and proposing guidelines related to the management of Housing Estate Juristic person. Due to the current enfor cement of the Land Allocation Act B.E. 2543, It has been found that there are issues related to management of members of the Housing Estate Juristic person. Problems identified include poor maintenance of public utilities and facilities, inadequate provision of public services and safety function for members, insufficient protection of members' rights, and disputes within the community that impact the fee collection for common public utilities. Additionally, there are issues regarding the enforcement of the law, methods for dispute resolution, and insufficient supervision from government agencies. These problems impede the Act from fulfilling its intended objectives. This research utilized qualitative research methods by using legal theories related to corporate law, concepts associated with private communities that share common properties, and legal concepts concerning the Housing Estate Juristic person in Thailand. The research also investigated the legislation governing community associations in the states of Florida in the United States and New South Wales in Australia, to draw a comparison between two different jurisdictions. The findings of the comparative study were utilized to propose the development of legislation for addressing issues related to the management of the Housing Estate Juristic person in Thailand. This study focused on legal theories related to corporate law, concepts related to private communities with joint interests, and legal concepts related to Housing Estate Juristic Person. The laws of Florida in the United States and New South Wales in Australia were also examined to compare the management of community associations. The findings show that the role of Housing Estate Juristic Person is crucial in maintaining and preserving the community's public utilities. The authority and responsibilities of administrators, as well as the rights and duties of members, are subject to current laws along with the regulations or By- Law of each Housing Estate. The government agencies have an important role in supervising and ensuring efficient management without causing harm to community common properties. A comparison of the laws and regulations of the United States and Australia regarding community corporations found that developers should be responsible for establishing and managing these entities. They have the necessary resources and expertise to manage community corporations effectively. In addition, those who take on the management role should have suitable qualifications since the management of this type of corporate entity is related to high-value assets. Providing protection for members' rights will also make members aware of their responsibilities, reducing problems related to fee collection, and disputes settlement mechanism. According to the theory of state functions, the government cannot avoid responsibility for the actions of private entities having authorized to operate public services. Therefore, the lack of sufficient oversight from government agencies is a problem that needs to be addressed. The Housing Estate Juristic Person is a non-profit organization and does not have income like regular business organizations. To enforce general laws does not solve the current problems, so it is necessary to stipulate a legal status for Housing Estate Juristic Person as a non-profit organization. Finally, studying the fundamental principles of alternative dispute resolution reveals that appropriate methods can resolve and reconcile disputes in the context of Housing Estate, ensuring that management is in accordance with the spirit of law. The research findings indicate that there are some deficiencies in Thailand's laws that need to be addressed to resolve current issues. To address these issues, the researchers propose additional amendments to the Land Allocation Act B.E.2543. This would include as signing land allocators the responsibility of establishing Housing Estate Juristic Person and ensuring that appointed managers have the appropriate qualifications. The authority of corporate administrators should be limited, and government agencies should provide oversight and impose penalties where necessary. Once members or land purchasers are ready to take over management, the land allocator shall be relieved of responsibility. Administrator qualifications should be amended to prevent conflicts of interest, and the rights and duties of members should be systematically determined. Additionally, the legal status of the Housing Estate Juristic Person should be defined as a non-profit organization to receive benefits and reduce expenses. Further amendments should address the supervision of Housing Estate Juristic Person along with the appropriate dispute resolution mechanisms under the purview of government agencies. These proposed amendments will ensure the efficient management and effective compliance of the laws related to the management of Housing Estate Juristic person in Thailand with the objectives of the Land Allocation Act B.E.2543.
This thesis aims to study the guidelines for developing, and improving the laws related to the management of Housing Estate Juristic person in Thailand and proposing guidelines related to the management of Housing Estate Juristic person. Due to the current enfor cement of the Land Allocation Act B.E. 2543, It has been found that there are issues related to management of members of the Housing Estate Juristic person. Problems identified include poor maintenance of public utilities and facilities, inadequate provision of public services and safety function for members, insufficient protection of members' rights, and disputes within the community that impact the fee collection for common public utilities. Additionally, there are issues regarding the enforcement of the law, methods for dispute resolution, and insufficient supervision from government agencies. These problems impede the Act from fulfilling its intended objectives. This research utilized qualitative research methods by using legal theories related to corporate law, concepts associated with private communities that share common properties, and legal concepts concerning the Housing Estate Juristic person in Thailand. The research also investigated the legislation governing community associations in the states of Florida in the United States and New South Wales in Australia, to draw a comparison between two different jurisdictions. The findings of the comparative study were utilized to propose the development of legislation for addressing issues related to the management of the Housing Estate Juristic person in Thailand. This study focused on legal theories related to corporate law, concepts related to private communities with joint interests, and legal concepts related to Housing Estate Juristic Person. The laws of Florida in the United States and New South Wales in Australia were also examined to compare the management of community associations. The findings show that the role of Housing Estate Juristic Person is crucial in maintaining and preserving the community's public utilities. The authority and responsibilities of administrators, as well as the rights and duties of members, are subject to current laws along with the regulations or By- Law of each Housing Estate. The government agencies have an important role in supervising and ensuring efficient management without causing harm to community common properties. A comparison of the laws and regulations of the United States and Australia regarding community corporations found that developers should be responsible for establishing and managing these entities. They have the necessary resources and expertise to manage community corporations effectively. In addition, those who take on the management role should have suitable qualifications since the management of this type of corporate entity is related to high-value assets. Providing protection for members' rights will also make members aware of their responsibilities, reducing problems related to fee collection, and disputes settlement mechanism. According to the theory of state functions, the government cannot avoid responsibility for the actions of private entities having authorized to operate public services. Therefore, the lack of sufficient oversight from government agencies is a problem that needs to be addressed. The Housing Estate Juristic Person is a non-profit organization and does not have income like regular business organizations. To enforce general laws does not solve the current problems, so it is necessary to stipulate a legal status for Housing Estate Juristic Person as a non-profit organization. Finally, studying the fundamental principles of alternative dispute resolution reveals that appropriate methods can resolve and reconcile disputes in the context of Housing Estate, ensuring that management is in accordance with the spirit of law. The research findings indicate that there are some deficiencies in Thailand's laws that need to be addressed to resolve current issues. To address these issues, the researchers propose additional amendments to the Land Allocation Act B.E.2543. This would include as signing land allocators the responsibility of establishing Housing Estate Juristic Person and ensuring that appointed managers have the appropriate qualifications. The authority of corporate administrators should be limited, and government agencies should provide oversight and impose penalties where necessary. Once members or land purchasers are ready to take over management, the land allocator shall be relieved of responsibility. Administrator qualifications should be amended to prevent conflicts of interest, and the rights and duties of members should be systematically determined. Additionally, the legal status of the Housing Estate Juristic Person should be defined as a non-profit organization to receive benefits and reduce expenses. Further amendments should address the supervision of Housing Estate Juristic Person along with the appropriate dispute resolution mechanisms under the purview of government agencies. These proposed amendments will ensure the efficient management and effective compliance of the laws related to the management of Housing Estate Juristic person in Thailand with the objectives of the Land Allocation Act B.E.2543.
Table of contents
Description
วิทยานิพนธ์ (น.ด.)--สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์, 2565